“小物业”牵动“大民生” 琼海法院多措并举探索“候鸟”型物业纠纷解决模式

　　本网讯（余庆鹏 通讯员 顾璐欣）随着海南自贸港建设的蓬勃发展，到琼海博鳌旅居的“候鸟”不断增多，物业服务合同纠纷案件数量也逐年上升。物业纠纷看似“小案”，但关乎业主的切身利益，一旦处理不当，“小案”可能激化为“大事”，影响辖区的和谐。琼海市人民法院博鳌法庭为探索从源头化解物业矛盾纠纷，规范物业企业依法合规经营，推进行业治理，切实保护业主的合法权益，践行新时代“枫桥经验”，对辖区物业纠纷采用了“调解先行+履行提示兼支付令+审判示范+实地调研、就地普法”的递进模式，分步解决纠纷，取得初步成效。

　　构建共治格局，合力调解先行

　　针对物业纠纷诉源治理目前存在的问题，博鳌法庭邀请镇政府分管物业、消防等负责人、司法所以及部分物业企业代表召开联席会议共商对策。搭建纠纷多元化解平台，引入特邀调解员群体，由具有物业案件调解经验的法官、法官助理指导辖区特邀调解员，充分利用“人民法院调解平台”，与省外“候鸟”进行线上视频调解。在调解过程中，因地制宜，灵活调解，建议物业企业和业主之间的具体问题具体分析，如在调解中一般建议物业企业可免收违约金，或对业主提出的未达标项目可适当减收等，以提高调解成功率。今年来，博鳌法庭通过“人民法院调解平台”受理物业服务合同纠纷359件，成功调解191件。

　　“小小提示”起作用，督促支付强执行

　　鉴于物业纠纷案件事实清楚、权利义务明确的特点，向业主发送“主动履行提示书”，书面善意提醒业主主动履行缴费义务。针对前述调解阶段中消极配合的业主，通过邮寄方式发送“主动履行提示书”，提示业主主动与物业企业联系，核实账目，履行付款义务，并对不主动履行的法律风险和法律后果进行书面告知。2024年5月份以来，合计向78户业主发出“主动履行提示书”，目前已主动履行29户，主动履行率约为37%，取得初步成效。对于已签收材料但仍不履行的业主，再次通过发出“支付令”的方式督促业主缴纳物业费。

　　审判示范，以一案带动一片、化解一批

　　考虑到“候鸟”房屋业主联系难的问题，在督促物业服务企业完善业主档案的同时，为了避免物业案件公告送达、缺席审理影响业主表达权利诉求，导致“案结事不了”，针对个别前期物业企业与业主委员会等业主矛盾纠纷较为突出的小区，充分向双方作好释明工作，在征求双方同意的情况下，挑选业主委员会成员欠费案件进行示范性审理、判决，并在小区业主群中公开判决内容，引导其他业主主动履行，同时普及相关法律法规知识，以点带面，把物业服务矛盾纠纷化解在萌芽之中。2023年通过审判示范的方式，成功从源头上阻断了约100户业主欲要求某物业企业降低物业费标准的纠纷；2024年针对某前期物业企业起诉约200余户业主索要物业费案件，通过多次协商释明，征求意见，最终促进物业企业及业主委员会达成采取“示范审判”的方式解决群体纠纷，有效遏制大量物业纠纷涌入法庭。

　　实地调研、就地普法

　　为全面了解业主与物业企业矛盾纠纷形成的原因，博鳌法庭成立工作服务小组，通过电话联系、小区实地走访等方式开展调查，实地查看卫生状况、垃圾处理场、电梯维护记录、安全巡查等，掌握第一手资料，做到化解纠纷时心中有数。同时，与物业企业、业主分别召开座谈会、普法宣讲会，了解服务标准、服务内容、收费标准，以及在收取物业费过程中遇到的实际困难，并针对业主反映的问题进行反馈及现场进行答疑解惑，向物业企业、业主普及相关法律知识，促进物业企业依法合规经营，提高业主依法维权意识，促进物业服务行业良性发展，力争从根源上减少物业矛盾纠纷。2024上半年以来，已走访物业企业、小区3次，进行普法宣传2次，普及约500人数。

　　下一步，博鳌法庭将深入践行新时代“枫桥经验”，以长效长治为目标，坚持分类施策，对不同状况的物业服务纠纷采取不同的治理手段，使以问题解决为牵引、诉前化解为主流、诉中调解为补充、司法判决为示范、普法送法为日常的递进式物业纠纷化解链条不断成熟，促进物业服务行业提高服务水平，有效提升群众生活品质。

　　[责编：林前方]